November 2019

Ihre Nachbarskinder dürfen musizieren!

Liebe Leser,

wohnen in Ihrer Nachbarschaft auch musizierende Kinder? Dann werden Sie sicher auch schon festgestellt haben, dass die ersten Schritte in Sachen Geige oder Klarinette nicht unbedingt ein musikalischer Hochgenuss sind. Auch sich immer wiederholenden Tonabfolgen auf dem Klavier können Sie als unfreiwilligen Zuhörer überfordern. Dennoch: Grundstückseigentümer müssen es mangels unzumutbarer Geräuschbelästigung regelmäßig hinnehmen, wenn Nachbarskinder Musikinstrumente spielen. Das Interesse der Kinder am Musizieren ist unter Berücksichtigung des Art. 6 GG als vorrangig zu beurteilen (AG München, Urteil v. 29.03.17, Az. 171 C 14312/16).

Eigentümer klagen gegen Lärm durch musizierende Nachbarskinder

Im entschiedenen Fall ging es um zwei unmittelbare Nachbarn in einem allgemeinen Wohngebiet. Die einen Nachbarn haben 4 minderjährigen Kindern, die seit Jahren regelmäßig Musikinstrumente (Schlagzeug, Tenorhorn und Saxofon) spielen. Hierdurch fühlten sich die anderen Nachbarn gestört, da das Musizieren zum einen zu laut sei und zum anderen auch regelmäßig während der vorgeschriebenen Ruhezeiten stattfinde. Sie verlangten daher, dass die Kinder das Musizieren unterlassen sollten. Da ihrer Aufforderung nicht Folge geleistet wurde, erhoben die Grundstückeigentümer Klage.

Geräuschpegel unter Berücksichtigung von Artikel 6 GG zumutbar

Die klagenden Grundstückseigentümer verloren den Prozess. Anhand eines vorgelegten Lärmprotokolls kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass in den Mittagsstunden normalerweise gerade nicht musiziert wurde. Über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren konnten weniger als eine Handvoll relevanter Fälle festgehalten worden. Außerdem wies das Gericht auf folgendes hin: Selbst wenn die Kinder hie und da in den Ruhezeiten musiziert haben sollten, ist zu berücksichtigten, dass es sich bei dem Lärmverursachern um minderjährige Kinder handelt. Von diesen kann nicht ohne weiteres die Einhaltung von Regeln verlangt werden wie bei volljährigen Personen. Einen relevanten Rechtsverstoß konnte das Gericht daher nicht erkennen, selbst wenn das Musizieren zu Mittagszeiten untersagt sein sollte.

Auch die Tatsache, dass das Schlagzeug selbst bei geschlossenen Fenstern von außen deutlich zu hören war führte nicht dazu, dass die Kinder das Musizieren zu unterlassen haben. Zum einen kann Musik nur dann als Lärm klassifiziert werden, wenn jemand absichtlich den Vorgang des Musizierens in eine bloße Produktion von Geräuschen pervertiert, was hier aber nicht der Fall war. Zum anderen hatte der Geräuschpegel nicht den Grad der Unzumutbarkeit erreicht. Das Gericht wies darauf hin, dass bei der erforderlichen Güterabwägung Art.6 GG zu berücksichtigen ist. Die gesunde Entwicklung junger Menschen steht unter dem besonderen Schutz und in dem besonderen Interesse des Staates. Daher war dem Interesse der Kinder an der Ausübung des Musizierens der Vorrang einzuräumen.

Fazit: Auch wenn das Urteil nicht ganz neu ist, so bleibt es doch aktuell für Sie, da das Musizieren von Kindern immer wieder zu Streitigkeiten unter Nachbarn führt. Jetzt wissen Sie: Wenn Kinder in der Nachbarschaft musizieren können Sie nur etwas dagegen unternehmen, wenn permanent in den Ruhezeiten musiziert wird oder die Instrumente zur bloßen Produktion von Geräuschen zweckentfremdet werden. Diese Grundsätze können Sie auch innerhalb Ihrer Eigentümergemeinschaft anwenden: Musizieren Kinder ständig in den Ruhezeiten, so können Sie das Einhalten der Ruhezeiten verlangen. Nutzen sie die Instrumente zweckentfremdet zur Geräuschproduktion, ist die Grenze des Zumutbaren überschritten und Sie können Unterlassen verlangen.

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. Tobias Mahlstedt,
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

August 2019

Ein großes Trampolin dürfen Sie auch im Ziergarten aufstellen

Liebe Leser,

wenn Sie mit Ihren Kindern in einer Eigentumswohnung wohnen, werden Sie im dazugehörigen Garten sicher Spielgeräte aufstellen wollen. Für große Spielhäuser oder Spielgeräte benötigen Sie in der Regel die förmliche Zustimmung der anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München benötigen Sie diese für das Aufstellen eines Trampolins im Ziergarten nicht (Urteil v. 08.11.17, Az. 485 C 12677/17 WEG).

Miteigentümer beanstandete optische Störung durch Trampolin

Im entschiedenen Fall hatte eine Gemeinschaft von Wohnungs­eigentümern vereinbart, dass die den Wohnungseigentümern zugewiesenen Gartenanteile nur als Ziergarten genutzt werden dürfen. Die Eigentümer einer Erdgeschosswohnung haben ein Sondernutzungsrecht an einem gemeinschaftlichen Gartenteil. Sie stellten dort hinter einer Hecke ein nicht fest mit dem Boden verbundenes Trampolin mit einer Gesamthöhe von etwa 3 m auf.

Hiermit war eine Wohnungseigentümerin nicht einverstanden. Sie war der Meinung, dass ein "Ziergarten" eine Fläche sei, die dahingehend kultiviert sei, dass sie ausschließlich schmücke und der optischen Erbauung diene. Für sie stellte das Trampolin eine optische Störung dar, da es als "schwarze Wand" wahrgenommen werde, die die Anlage "verschandele". Das Trampolin sei außerdem überflüssig, da es eine Spielfläche mit Spielgeräten gebe, und es stelle eine unzulässige bauliche Veränderung dar. Die Eigentümerin verlangte daher von den Eigentümern der Erdgeschosswohnung die Beseitigung des Trampolins.

Trampolin ist keine bauliche Veränderung

Das Amtsgericht München entschied:

Das Trampolin konnte stehen bleiben. Der Begriff des Ziergartens bedeutet nach Ansicht des Gerichts nicht, dass die Gartennutzung auf das Anpflanzen "optisch erbaulicher" und "schmückender" Pflanzen beschränkt ist und Kinder in dem Ziergarten nicht spielen dürften.

Wenn aber Kinder im Ziergarten spielen dürfen, so gehört hierzu auch das Aufstellen von Spielgeräten. Denn es gehöre zu einem geordneten Zusammenleben von Miteigentümern, dass spielende Kinder anderer Miteigentümer sowie auch größere Spielgeräte, soweit sie nicht übermäßig stören, hingenommen werden müssten. Das Trampolin ist zwar groß, aber nicht überdimensioniert. Außerdem stört es nach Auffassung des Gerichts nicht übermäßig, da vor dem Trampolin bereits Pflanzungen vorgenommen worden sind.

Da das Trampolin auch nicht einbetoniert oder sonst fest in dem Boden verankerte war, stellte es auch keine bauliche Veränderung dar. Die Zustimmung der anderen Eigentümer war für das Aufstellen des Trampolins daher nicht erforderlich. Das Trampolin konnte stehen bleiben.

Fazit: Eine baulich Veränderung weist vor allem 2 Merkmale auf: zum einen, dass sie auf Dauer errichtet wird und zum anderen, dass Sie das Erscheinungsbild Ihrer Wohnanlage nicht erhebliche verändert. Beides ist bei einem Trampolin trotz seiner Größe dann nicht gegeben, wenn es nicht fest im Boden verankert wird und wenn es an einer unauffälligen Stelle im Garten aufgestellt wird. Daher benötigen Sie in diesem Fall die Zustimmung der anderen Eigentümer für das Aufstellen eines solchen Spielgerätes nicht. Wenn Sie ein großes Trampolin dagegen gut sichtbar mitten in einem kleinen Garten aufstellen oder fest im Boden verankern, sieht das schon anders aus. In diesem Fall werden Sie die Zustimmung der andren Eigentümer einholen müssen.

Dr. Tobias Mahlstedt,
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

März 2019

Instandhaltung von Fenstern und Türen obliegt der Gemeinschaft!

Liebe Leser,

kommt es auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft immer wieder zum Streit über Wohnungsfenster?

Die Wohnungseigentümer möchten neue Fenster haben und meinen, dass müssen die Gemeinschaft beschließen und bezahlen. Oder die Gemeinschaft möchte in den Wohnungen neue Fenster einbauen lassen und zahlen soll der Wohnungseigentümer. Wenn Sie meinen, dass solche Streitigkeiten durch einen Blick in die Teilungserklärung gelöst werden kann, muss ich Sie leider enttäuschen. Viele Teilungserklärungen enthalten zwar Regelungen, die die Wohnungsfenster dem Sondereigentum zuordnen. Eine solche Zuordnung ist aber unwirksam. (LG Köln, Urteil v. 11.10.18, Az. 204 C 126/17).

Eigentümerin verlangte Austausch der Fenster von der Gemeinschaft

Im entschiedenen Fall verlangte eine Wohnungseigentümerin von ihrer Eigentümergemeinschaft den Austausch Ihrer Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür. Die Gemeinschaft lehnte das jedoch ab. Zur Begründung berief sie sich auf die Teilungserklärung. In dieser war geregelt, dass die Außenfenster und Abschlusstüren zum Sondereigentum gehören und vom jeweiligen Sondereigentümer instandzuhalten sind. Die Wohnungseigentümerin erhob gegen die Ablehnung der Beschlussfassung Klage und beantragte, die Gemeinschaft zu verurteilen, der Erneuerung Ihrer Fenster sowie der Wohnungseingangstür zuzustimmen. 

Gemeinschaft musste nur auf Erneuerungsbedürftigkeit überprüfen

Das Gericht entschied: Die Wohnungseigentümern konnte den Austausch der Fenster und der Wohnungseingangstür nicht verlangen, wohl aber deren Überprüfung auf Erneuerungsbedürftigkeit. Zunächst einmal zählen sowohl die Fenster als auch die Wohnungsausgangstür zwingend zum Gemeinschaftseigentum, daher ist grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft zur Instandhaltung und Instandsetzung auf ihre Kosten verpflichtet. Eine Regelung der Teilungserklärung die Fenster und Türen dem Sondereigentum zuordnet, ist insoweit unwirksam. Zwar können die Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung eine von dem Grundsatzu der gemeinschaftlichen Kostentragung abweichende Regelung treffen. Die Regelung muss dann jedoch klar und eindeutig sein, anderenfalls bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gemeinschaft. Hier knüpft die Regelung der Kostentragung durch den Sondereigentümer an die Sondereigentumseigenschaft der jeweiligen Bauteile an.

Da die Fenster und die Wohnungseingangstür aber nicht sondereigentumsfähig sind, werden Sie auch nicht von der Kostentragungsregelung umfasst.

Obwohl die Fenster und Türen zum Gemeinschaftseigentum zählen und die Gemeinschaft insoweit für deren Instandsetzung verantwortlich ist, hat die Wohnungseigentümerin keinen Anspruch auf Instandsetzung. Solange deren Erneuerungsbedürftigkeit nämlich nicht evident ist, kann die Wohnungseigentümern lediglich die Überprüfung der Fenster auf ihre Kosten und - falls erforderlich - eine Reparatur oder einen Austausch verlangen.

Fazit: Das Urteil zeigt wieder einmal: Sofern Sie die Instandhaltung der Fenster in die Hand des einzelnen Wohnungseigentümers legen, setzt das eine eindeutige Vereinbarung voraus. Überprüfen Sie daher Ihre Teilungserklärung kritisch, ob sie eine eindeutige Regelung enthält, die die Instandhaltungspflicht und deren Kosten dem einzelnen Eigentümer zuweist. Anderenfalls bleibt es dabei: Zahlen muss die Gemeinschaft.

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Februar 2019

Reicht die Deckung Ihrer Gebäudeversicherung aus?

Liebe Leser,

für alle Unternehmer mit eigenen Immobilien haben wir eine schlechte Nachricht. Viele von Ihnen werden von Ihrer Gebäudeversicherung nicht ausreichend geschützt – und das kann gravierende Folgen für Ihre Existenz haben. Worauf Sie achten müssen, damit Ihr Schaden im schlimmsten Fall übernommen wird:

Ein Beispiel, worum es geht:

Eine Recycling-Firma aus Nordrhein-Westfalen verlor durch ein Unwetter Teile des Dachs ihrer 100 x 300 m großen Produktionshalle. Aber die Immobilie war nur mit 500.000 Euro Versicherungssumme geschützt, laut der Versicherung wären jedoch 1,27 Millionen notwendig gewesen. Aus diesem Grund übernahm sie auch nur weniger als die Hälfte der Kosten für die Dach-Wiederherstellung.

Woher kommt das Problem?

Der Bundesverband der Sachverständigen für das Versicherungswesen (BVSV) erklärt: Bei Gutachten werde immer wieder festgestellt, dass Gebäude von Unternehmen oder auch Kommunen viel zu niedrig angegeben würden. Dadurch kommt es dann zur Unterversicherung, die am Ende oft vor Gericht diskutiert wird.

Ursache der Unterbewertung ist oft, dass etwa Wertsteigerungsmaßnahmen wie An- und Umbau oder Modernisierung der Versicherung nicht gemeldet werden. In unserem Beispiel etwa hatte die Recycling-Firma ihre Versicherung 1982 abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt war sie in Besitz einer 50 m langen Halle. Im Laufe der Jahre wurde die Halle um das Doppelte erweitert, es wurden Büro- und Sanitärräume eingebaut und modernisiert. Dadurch war der Wert der Immobilie natürlich erheblich gestiegen, die Versicherung aber nicht informiert worden.

Andere Immobilienbesitzer haben den Vertrag bereits vom Vorbesitzer übernommen. Dabei sind Sie aber nicht davor gefeit, dass der Borbesitzer zu niedrig versichert hatte. Die Überprüfung der Versicherungssumme ist daher Pflicht. Ohnehin sollten Sie lieber einen Vergleich durchführen, ob Sie nicht eine günstigere Gebäudeversicherung für sich finden.

Besondere Vorsicht bei dieser Vertragsklausel

Achtung: Es gibt Versicherer – darunter etwa die Gothaer – welche eine Ausschlussklausel in ihrem Vertrag haben. Verzichten Sie hier auf eine Beratung und ist die Versicherungssumme dann zu niedrig angesetzt, behalten sie sich das Recht vor, vom Vertrag zurückzutreten und nicht einmal einen Teil des Schadens zu übernehmen.

Übrigens – auch eine Versicherung nach dem gleitenden Neuwert schützt Sie nicht vor Unterversicherung. Denn auch das setzt voraus, dass die Summe bei Vertragsabschluss realistisch ermittelt wurde. Damit dies geschieht, haben viele Versicherungen Sachverständige. Niemals sollten Sie, gerade bei großen Werten, die Versicherung selbst und ohne Vor-Ort-Beratung im Internet abschließen.

Mit freundlichen Grüßen

Maria Schädlich
Expertin für Markttrends in der Immobilienwirtschaft

© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

Januar 2019

Winterdienst: Vorsicht - Minijob-Vergabe kann anfechtbar sein!

Liebe Leser,

sind die ersten Wochen des Jahres 2019 auch in Ihrer Region von übermäßigem Schneefall geprägt? Und denken Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft nun auch darüber nach, einen Minijobber einzustellen, um den Schneemassen Herr zu werden? Wenn Sie das zum Thema Ihrer nächsten Eigentümerversammlung machen, geben Sie gut Acht. Denn bei Ihrem Beschluss, einen Minijobber mit dem Winterdienst zu beauftragen, müssen Sie die Gemeinschaft auf die besonderen Risiken hinweisen, die mit dieser Beauftragung einhergehen. Anderenfalls ist Ihr Beschluss anfechtbar (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 15.03.18, Az. 2-13 S 184/16).

Beschluss: Lieber Minijobber als Fremdfirma

Eine Eigentümergemeinschaft hatte auf Ihrer Eigentümerversammlung den mehrheitlichen Beschluss gefasst, mehrere Minijobber für den Winterdienst einzustellen. Ein Eigentümer hielt das für nicht praktikabel. Er war der Ansicht, die Verkehrssicherungspflicht müsse auf ein professionelles Unternehmen übertragen werden. Der Eigentümer erhob daher Anfechtungsklage gegen den gefassten Beschluss.

Aufklärung über die Risiken der Minijob-Vergabe erforderlich 

Das Gericht gab dem Eigentümer Recht und erklärte den gefassten Beschluss für rechtwidrig. Der Einsatz von Minijobbern für die Erledigung des Winterdienstes entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das gilt zumindest dann, wenn die Eigentümer auf der Eigentümerversammlung nicht über die erheblichen Risiken eines solchen Minijobber-Einsatzes aufgeklärt worden sind.

Abgesehen von den sozial- und arbeitsrechtlichen Folgen, die eine Vergabe des Winterdienstes mit sich bringt, kann sie auch eine ordnungsgemäße Erfüllung des Winterdienstes nicht gewährleisten. Bei mehreren verschiedenen, nicht über eine Firma koordinierten Arbeitskräften, ist es nämlich nicht sichergestellt, dass der Schnee rechtzeitig geräumt und glatte Stellen rechtzeitig gestreut werden. Damit ist die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht fraglich und es besteht ein haftungsrechtliches Risiko für die Gemeinschaft. Bei einer professionellen Firma sieht das anders aus. Denn eine solche hat genügend Kapazitäten, um den Winterdienst auch bei Krankheitsfällen nach Bedarf zu erfüllen und Haftungsfälle zu vermeiden. Ohne eine Aufklärung über diesen gravierenden Unterschied und die damit verbundenen Risiken ist der Beschluss nicht rechtens.  

Fazit: Wenn Sie und die anderen Wohnungseigentümer sich für eine Vergabe Ihres Winterdienstes entscheiden, beauftragen Sie besser eine Fachfirma. Das ist zwar teurer als ein Minijobber, bringt aber eine zuverlässige Aufgabenerfüllung mit sich und kann somit Haftungsfälle verlässlich vermeiden. Wenn Sie sich doch für einen Minijobber entscheiden, kontrollieren Sie engmaschig, ob der Winterdienst auch tatsächlich ordnungsgemäß ausgeführt wird. Wenn nicht, gehen Sie ein hohes Haftungsrisiko ein. 

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Tobias Mahlstedt,
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

Dezember 2018

Die Haustür darf nicht abgeschlossen werden!

Liebe Leser,

ärgern Sie sich auch immer wieder darüber? Sie möchten abends das Haus verlassen, aber die Haustür ist schon abgeschlossen. Ärgerlich kramen Sie Ihren Schlüssel raus und beschließen das Thema "Abschließen der Haustür" mit den anderen Wohnungseigentümern zu besprechen. Die lassen sich aber nicht beirren, da das mit dem Abschließen der Haustür ja schon immer so gehandhabt wurde. Das ist aber kein Argument, entschied das AG Bottrop. Die Haustür hat nachts offen zu bleiben. (Urteil v. 12.10.18, Az. 20 C 26/18).

Haustür war abends stets verschlossen

Im konkreten Fall ging es um eine aus zwei Wohnungseigentümern bestehende Eigentümergemeinschaft. Eine Partei schloss vor allem in den Abendstunden die gemeinschaftliche Haustür ab. Hiergegen wehrten sich die anderen Eigentümer. Sie waren der Ansicht, die Haustür müsse aus bauordnungsrechtlichen Gründen jederzeit von innen ohne Schlüssel zu öffnen sein. Sie verklagten daher die anderen Wohnungseigentümer und verlangten von ihnen das Abschließen der Haustür künftig zu unterlassen. Die beklagten Eigentümer meinten, sie seien aus sicherheitstechnischen Gründen zum Abschließen der Haustür berechtigt. Außerdem praktiziere man das abendliche Abschließen bereits seit 1988.

Verschlossene Haustür kann zur tödlichen Falle werden!

Das AG Bottrop entschied: Die Eigentümer durften die Hauseingangstür künftig nicht mehr abschließen. Das Abschließen der Hauseingangstür entspricht nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, denn sie führt zu einer erheblichen Gefährdung der Eigentümer. Bei abgeschlossener Haustür wird nämlich die Fluchtmöglichkeit in einer Notsituation, vor allem bei einem Brand, stark eingeschränkt. Denn das Verlassen des Hauses durch die Haustür ist nur möglich, wenn ein Haustürschlüssel mitgeführt wird. Gerade in Paniksituationen kann es gut sein, dass ein Bewohner diesen Umstand vergisst. Dann kann das Abschließen der Haustür zur tödlichen Falle werden. Das sicherheitstechnische Argument sah das Gericht als nicht greifend an. Denn es gibt Türschließsysteme, die einen Verschluss der Tür zulassen, gleichzeitig aber das Öffnen von innen ohne Schlüssel ermöglichen. Angesichts dieser technischen Möglichkeit ist das Abschließen der Haustür nicht mehr zu rechtfertigen. Die Haustür durfte daher nicht mehr abgeschlossen werden.

Fazit: Das Urteil zeigt: In Sachen Hauseingangstür können Sie tatsächlich 2 Herren dienen. Die Ausstattung Ihrer Haustür mit einem Panikschloss berücksichtigt sowohl das Interesse der Eigentümer daran, sicher zu wohnen, als auch das Interesse im Notfall ohne Weiteres aus dem Haus zu kommen. Schlagen Sie daher bei Streitigkeiten über das Abschließen der Haustür vor, die Tür mit einem Panikschloss zu versehen. Die Installation eines solchen Schlosses entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann daher von jedem Eigentümer - notfalls auch gerichtlich - durchgesetzt werden.

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. Tobias Mahlstedt,
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

November 2018

Liebe Leser,

ein Umzug kostet Zeit, Nerven und Kraft. Gerade für die Älteren unter uns ist er kaum allein zu stemmen. Dann gilt es, ein geeignetes Umzugsunternehmen zu finden. Aber die Preisunterschiede sind extrem groß. Leider zeigt sich immer wieder: Viele Angebote am Markt sind Lockangebote. Später zahlen Sie dann viel mehr, als vereinbart. Worauf Sie achten müssen:

Zusatzkosten im Kleingedruckten: Bestehen Sie auf einen schriftlichen Vertrag und lesen Sie diesen bis zum letzten Wort durch. Der Preis sollte als Pauschalangebot angegeben sein. Die häufig zu lesenden "Tagesfestpreise" sind meistens Lockangebote. Dabei wird häufig viel zu wenig Zeit kalkuliert, etwa vier Stunden. Später zahlen Sie dann bis zu 100? pro halbe Stunde Mehraufwand. Der Lockpreis wird dann als Anzahlung gewertet.

Ein weiterer beliebter Trick dieser dubiosen Unternehmen sind Sondergebühren für einzelne Gegenstände. Darunter fallen schwere Geräte wie Waschmaschine, Trockner und Kühlschrank. Manchmal aber auch, so absurd es klingen mag, etwa Zimmerpflanzen. Auch das Ausräumen des Kellerabteil kann dann wirklich teuer zu Buche schlagen.

Häufig sind Kartons und andere Serviceleistungen wie Montage nicht im Preis inbegriffen, obwohl sie im Vertrag stehen. Hier müssen Sie darauf achten, dass der Preis pauschal alle gewünschten Dienstleistungen beinhaltet.

Abzocke bei der Versicherung: Unseriöse Umzugsunternehmen verwenden oft Kleintransporter statt LKW, um die Versicherungspflicht zu umgehen. Oft werden den Kunden aber Transportversicherungen zu Wucherpreisen trotzdem in Rechnung gestellt. Somit sind Sie faktisch nicht versichert, zahlen aber einen erheblichen Aufpreis.

Mehrwertsteuer: Die Lockangebote sind in der Regel netto und enthalten keine Mehrwertsteuer. Selbst wenn Sie diese später von der Steuer absetzen könnten - zunächst einmal will sie gezahlt werden.

Unternehmenspfandrecht: Häufig verlangen unseriöse Umzugsunternehmen den Mehrpreis von Ihnen, während Ihre Möbel noch im Transporter stehen. Sie werden somit faktisch erpresst: Zahlen, oder Ihr Hab und Gut wird gepfändet. Leider darf hier nicht einmal die Polizei eingreifen. Auch Anzeigen im Nachhinein verlaufen meistens im Sande, da unseriöse Unternehmen regelmäßig eröffnen, schließen und umfirmieren. Umso wichtiger ist es, sich vorab ganz genau die Vereinbarung beziehungsweise den Vertrag durchzulesen!

Mit freundlichen Grüßen

Maria Schädlich

Expertin für Markttrends in der Immobilienwirtschaft
 

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Oktober 2018

Liebe Leser,

der Herbst steht vor der Tür und schon geht es wieder los: Vogelfreunde rüsten für den Winter auf. Sie stellen Vogelhäuser auf, hängen Futterringe auf und streuen Vogelfutter auf die Fensterbänke.

Wenn Sie unter einem solchen Vogelliebhaber wohnen beginnt für Sie eine regelrechte Leidenszeit. Sie müssen nicht nur das Gegurre von Tauben den ganzen Tag ertragen, hinzu kommt, dass Ihr Balkon und Ihre Fensterbänke durch Vogelfutter und Vogelkot verschmutzt werden. Doch das müssen Sie nicht hinnehmen. Das Anlocken und Füttern von Tauben auf dem Balkon einer Eigentumswohnung ist nämlich schon von Gesetzes wegen verboten und führt zu einem Unterlassungsanspruch Ihrer Eigentümergemeinschaft (AG München, Urteil v. 23.09.15; Az. 485 C 5977/15 WEG).

Taubenkot verschmutzte Balkone und Hausdach

Im konkreten Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft in deren Hausordnung es hieß: "Das Füttern von Tauben und Möwen auf dem Grundstück oder von Wohnungen aus ist nicht gestattet". Dennoch hatte ein Wohnungseigentümer auf seinem Balkon Wassergefäße als Vogeltränken aufgestellt, an der Decke Meisenknödel sowie einen kleinen Behälter mit Käsestreifen und Sonnenblumenkernen aufgehängt und in den Blumenkästen Rosinen als Vogelfutter ausgelegt. Durch das Futter wurden vor allem viele Tauben angelockt. Balkone und das Hausdach waren bereits erheblich durch den Taubenkot verschmutzt. Die Eigentümergemeinschaft verlangte von dem Eigentümer, das Füttern der Tauben auf seinem Balkon einzustellen.

Eigentümer musste das Füttern einstellen

Zu Recht entschied das Amtsgericht. Dem Wohnungseigentümer wurde es untersagt, auf dem Balkon oder aus der Wohnung heraus Tauben zu füttern und Tauben durch das Auslegen von Futter und Lebensmitteln anzulocken. Ein solcher Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft ergab sich bereits aus dem in der Hausordnung enthaltenen Verbot, Tauben von dem Grundstück aus zu füttern.

Aber auch ohne eine entsprechende Regelung in der Hausordnung muss der Eigentümer das Füttern der Tauben unterlassen. Der Gemeinschaft steht insoweit ein gesetzlicher Unterlassungsanspruch zu. Dieser ergibt sich aus dem in § 14 WEG verankerten Rücksichtnahmegebot. Das Gebot der Rücksichtnahme wird durch das Auslegen das Vogelfutter und das Bereitstellen von Trinkwasserbehältern verletzt. Denn durch diese Maßnahmen lockt der Wohnungseigentümer Tauben in nicht kontrollierbarer Zahl an. Damit besteht nicht nur die konkrete Gefahr der vermehrten Beschmutzung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums anderer Wohnungseigentümer. Es besteht auch eine konkrete Gesundheitsgefährdung etwa durch von Tauben verbreitete Parasiten wie Taubenzecken und -flöhen oder durch Taubenkot.

Fazit: Auch wenn Ihre Hausordnung kein entsprechendes Verbot enthält, müssen Sie es nicht hinnehmen, dass Wohnungseigentümer von ihrem Balkon aus Tauben anlocken. Aufgrund der von diesen Tieren ausgehenden Gesundheitsgefährdung können Sie das Füttern unterbinden. Kommt der Eigentümer Ihrer Aufforderung, das Füttern der Tiere zu unterlassen nicht freiwillig nach, kann Ihre Gemeinschaft das notfalls im Klageweg durchsetzen. Am besten beschließen Sie auf Ihrer nächsten Eigentümerversammlung ein ausdrückliches Verbot, Vögel von Ihrem Grundstück aus zu füttern. Das schafft für alle Klarheit und verhindert von vornherein Diskussionen darüber, ob das Füttern von anderen Vögeln als Tauben vielleicht doch gestattet sein könnte.

 

© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

Dr. Tobias Mahlstedt,

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

Oktober 2018

Liebe Leser,

das ist bestimmt auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft so: Der eine Haushalt produziert viel Müll, der andere weniger. Zahlen müssen aber dennoch alle das gleiche, denn die Kosten der Müllentsorgung orientieren sich nicht an der Verursachung. Vielmehr werden diese Kosten nach einem allgemeinen Verteilerschlüssel auf die Eigentümer verteilt. Aber auch wenn Sie das als ungerecht empfinden, Sie können nicht verlangen, von den anteiligen Kosten befreit zu werden und eine eigene Mülltonne aufstellen zu dürfen (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 27.04.17, Az. 2-13 S 168/16).

Eigentümerin wollte eigen Mülltonne

Im entschiedenen Fall ging es um eine aus einem Mehrfamilienhaus mit 27 Wohnungen und zehn Reihenhäusern bestehende Wohnungseigentumsanlage. Die Umlage der Kosten der Müllentsorgung erfolgte dort nach Miteigentumsanteilen. Eine Eigentümerin war mit dieser Kostenverteilung nicht einverstanden, denn sie produzierte keinen Müll entsprechend ihres Kostenanteils. Die Eigentümerin beantragte daher auf einer Eigentümerversammlung die Befreiung von der Kostentragungspflicht und die Erlaubnis eine eigene Mülltonne in ihrem Vorgarten aufstellen zu dürfen. Da die übrigen Wohnungseigentümer den Antrag der Eigentümerin ablehnten, erhob sie Klage.

Kosten entsprechen nicht dem Nutzen = typisches Betriebsrisiko

Das Landgericht entschied: Die Eigentümerin hatte keinen Anspruch auf Befreiung von der Kostentragung der gemeinsamen Müllentsorgung und auf Aufstellen einer eigenen Mülltonne. Bei den Müllkosten handelt es sich um Betriebskosten. Deren typisches Risiko ist es aber gerade, dass der Kostenanteil nicht genau der Nutzung entspricht. Denn die Kosten sind nach einem generellen Verteilermaßstab umzulegen, ohne dass die Einzelbelange jedes einzelnen Eigentümers berücksichtigt werden können. Daher kann es auch sein, dass Wohnungseigentümer Betriebskosten für Einrichtungen zahlen, die sie gar nicht nutzen.

Außerdem musste nach Ansicht des Landgerichts berücksichtigt werden, dass gerade bei größeren Anlagen auch Müll auf dem Gemeinschaftseigentum anfallen kann. Da dessen Entsorgung ebenfalls eine gemeinschaftliche Aufgabe ist, konnte sich die Eigentümerin der anteiligen Tragung der Müllkosten nicht entziehen.

Fazit: Bei der Müllentsorgung können Sie nicht aus Ihrer Gemeinschaft aussteigen. Selbst wenn Ihr Verbrauch deutlich unter dem der anderen Eigentümer liegt, haben Sie keinen Anspruch auf Kostenbefreiung. Vielleicht lässt sich ja eine gerechtere Verteilung der Kosten über einen anderen Verteilerschlüssel erzielen. Rechnen Sie einmal aus, ob Ihr Kostenanteil bei einer Verteilung der Müllkosten nach Quadratmetern oder nach Wohneinheiten etc. sinkt. Beantragen Sie dann auf der nächsten Eigentümerversammlung diesen Kostenverteilungsschlüssel künftig zugrunde zu legen. Das ist nach § 16 Absatz 3 WEG zulässig und bedarf nur eines Beschlusses mit einfacher Stimmenmehrheit.

© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

Dr. Tobias Mahlstedt,

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

Juli 2018

Gemeinschaft muss sanieren!

Feuchtigkeitsschaden im Teileigentum -
Gemeinschaft muss sanieren

Liebe Leser,

Feuchtigkeitsschäden sind vor allem in einem Altbau keine Seltenheit. Ist Ihre Sonder- oder Teileigentumseinheit davon betroffen, wünschen Sie sich natürlich eine schnellstmögliche Sanierung. Doch was, wenn die anderen Eigentümer nicht mitziehen und die Sanierungsmaßnahmen hinaus zögern oder sich gar in der Beschlussfassung gegen teure Sanierungsmaßnahmen entscheiden? Das geht nicht, hat der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden. Feuchtigkeitsschäden in einem in Wohn- und Teileigentum aufgeteilten Altbau sind sanierungspflichtig (Urteil v. 04.05.18, Az. V ZR 203/17).

Schadenursache liegt im Gemeinschaftseigentum

Der BGH hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem 3 im Keller eines Altbaus liegende Teileigentumseinheiten als Naturheilpraxis sowie als Künstler- und Kommunikationsagentur genutzt wurden. Da sich die Eigentümer dieser Einheiten massiv über durchfeuchtete Wände beschwert hatten, gab die Gemeinschaft 2 Gutachten in Auftrag, um die Schadenursache herauszufinden. Die Gutachter stellten fest: Es fehlte bei dem Gebäude an einer Sockelabdichtung an der Außenseite und an einer Horizontalabsperrung. Außerdem hatten sich im Mauerwerk Salze abgelagert, die das Problem verschärften.

Die Gemeinschaft weigerte sich jedoch die durch die Gutachter vorgeschlagenen Sanierungsarbeiten durchzuführen. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer wollte lieber noch ein weiteres Gutachten einholen. Die Eigentümer der 3 Teileigentumseinheiten wollten aber nicht noch länger abwarten und verklagten die Gemeinschaft auf Durchführung der Sanierungsmaßnahmen.

Zustand des Gemeinschaftseigentums muss Nutzung als Sondereigentum ermöglichen

Der BGH gab den Eigentümern Recht, sie haben gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch auf Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Zunächst einmal ist die Sanierung Aufgabe aller und nicht nur der betroffenen Wohnungseigentümer, denn die Ursache für die Durchfeuchtung der Teileigentumseinheiten lag in der fehlenden Abtdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum.

Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Dann kann jeder einzelne Wohnungseigentümer die erforderliche Sanierung verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG).Das gemeinschaftliche Eigentum muss in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Da die Teileigentumseinheiten nach der Teilungserklärung als Büro- bzw. Ladenfläche genutzt werden können, müssen sie dazu geeignet sein, zum Aufenthalt von Menschen zu dienen. Daher müssen die 3 Eigentümer massive Durchfeuchtungen auch dann nicht hinnehmen, wenn gesundheitliche Schäden noch nicht aufgetreten sind.

Was das Urteil für Sie bedeutet: Immer wieder kommt es in Wohnungseigentumsanlagen vor, dass Schäden in Sonder- oder Teileigentumseinheiten durch Mängel am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Oft werden dann die Sanierungsarbeiten abgelehnt, weil sie zu teuer sind und die anderen Eigentümer sich nicht betroffen fühlen. Das ist aber falsch. Schadhaftes Gemeinschaftseigentum geht alle Eigentümer etwa an. Lehnt Ihre Gemeinschaft eine erforderliche Sanierung ab, können Sie diese notfalls einklagen. Vergewissern Sie sich aber vorher, beispielsweise durch die Beauftragung eines Gutachters, dass die Schadensursache auch wirklich im Gemeinschaftseigentum liegt. Nur dann muss nämlich die Gemeinschaft die Sanierung beauftragen und bezahlen.  

© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

Dr. Tobias Mahlstedt,

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

März 2018

Liebe Leser,

dass die Pkw-Stellplätze einer Wohneigentumsanlage verlost werden können, stellte das Landgericht München im Mai 2017 klar.

In einer Wohneigentumsanlage waren zu wenig Pkw-Stellplätze für alle Wohnungseigentümer vorhandenen. Da nicht allen Wohnungseigentümern ein Stellplatz zugesprochen werden konnte, wurden diese zunächst vermietet. Dabei kam es regelmäßig zu Wartezeiten von bis zu zwei Jahren. Wohnungseigentümer ohne Stellplatz erhielten als Ausgleich Anteile von den Mieteinnahmen. In der Eigentümerversammlung 2015 wurde von Wohnungseigentümern der Vorschlag gemacht, die Stellplätze zukünftig zu verlosen bzw. ein Rotationsprinzip einzuführen.

Das LG München bestätigte in einem anschließenden Rechtsstreit, dass es zulässig ist bezüglich der Nutzung von Pkw-Stellplätzen ein Rotationsprinzip einzuführen bzw. diese per Losverfahren für eine Zeitspanne von längstens zwei Jahren einzelnen Wohnungseigentümern zuzuteilen. Dies stellte nach Ansicht des Gerichts eine zulässige Gebrauchsregelung für die Pkw-Stellplätze dar.

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben bei einer Gebrauchsregelung Ermessen. Das Recht eines jeden Wohnungseigentümers auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums besteht unabhängig von der Größe seines jeweiligen Miteigentumsanteils.

Eine Regelung, die dazu dient einen geordneten Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zu ermöglichen, rechtfertigt auch eine Zuteilung per Verlosung. Durch Rotation wird eine Benachteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer ausgeschlossen (LG München I, Urteil v. 11.05.17, Az. 36 S 11050/16 WEG).

Mit freundlichen Grüßen

Marc Popp,
Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und WEG-Recht
© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

Werter Leser,

dass lediglich der zur Zeit der Errichtung eines Gebäudes maßgebliche Schallschutz einzuhalten ist, soweit sich nichts anderes aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ergibt, stellte das Landgericht Hamburg im Juli 2017 klar.

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft stritten über die Rechtmäßigkeit des Austauschs eines Bodenbelags und die Einhaltung des Schallschutzes. Bei der Wohneigentumsanlage handelte es sich um einen 1909 errichteten Altbau mit einer Dachgeschosswohnung, in welcher im Rahmen umfangreicher Renovierungsarbeiten der Fußbodenbelag ausgetauscht wurde. Auf die ursprünglich mit Sand, Asche und Lehm beschichteten Balken war Eichenparkett verlegt worden. Durch den Austausch des Fußbodenbelags hatte sich angeblich der Schallschutz verschlechtert. Die Eigentümer der unter der Dachgeschosswohnung gelegenen Eigentumswohnung klagten eine dem aktuellen Standard entsprechende Luft- und Trittschalldämmung ein.

Ohne Erfolg! Das LG Hamburg entschied, dass in der Wohneigentumsanlage lediglich der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahr 1909 geltende Schallschutz eingehalten werden musste. Es musste also lediglich der vor dem Austausch der Fußbodenbeläge bestehende Schallschutz beibehalten werden, da in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt war. Das LG Hamburg stellte auch klar, dass Bodenbeläge grundsätzlich nicht Bestandteil des Gemeinschaftseigentums sind, sondern dass es sich um Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer handelt. Ob im entschiedenen Rechtsstreit mit dem Austausch des Belags tatsächlich eine Verschlechterung des Schallschutzes verbunden war, konnte zudem von den klagenden Wohnungseigentümern nicht nachgewiesen werden (LG Hamburg, Urteil v. 12.07.17, Az. 318 S 31/16).

Mit freundlichen Grüßen

Marc Popp,
Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und WEG-Recht

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