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Info-Service rund um Immobilien

Taubenkot

Oktober 2018

 

Liebe Leser,

 

der Herbst steht vor der Tür und schon geht es wieder los: Vogelfreunde rüsten für den Winter auf. Sie stellen Vogelhäuser auf, hängen Futterringe auf und streuen Vogelfutter auf die Fensterbänke.

 

Wenn Sie unter einem solchen Vogelliebhaber wohnen beginnt für Sie eine regelrechte Leidenszeit. Sie müssen nicht nur das Gegurre von Tauben den ganzen Tag ertragen, hinzu kommt, dass Ihr Balkon und Ihre Fensterbänke durch Vogelfutter und Vogelkot verschmutzt werden. Doch das müssen Sie nicht hinnehmen. Das Anlocken und Füttern von Tauben auf dem Balkon einer Eigentumswohnung ist nämlich schon von Gesetzes wegen verboten und führt zu einem Unterlassungsanspruch Ihrer Eigentümergemeinschaft (AG München, Urteil v. 23.09.15; Az. 485 C 5977/15 WEG).

 

Taubenkot verschmutzte Balkone und Hausdach

 

Im konkreten Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft in deren Hausordnung es hieß: "Das Füttern von Tauben und Möwen auf dem Grundstück oder von Wohnungen aus ist nicht gestattet". Dennoch hatte ein Wohnungseigentümer auf seinem Balkon Wassergefäße als Vogeltränken aufgestellt, an der Decke Meisenknödel sowie einen kleinen Behälter mit Käsestreifen und Sonnenblumenkernen aufgehängt und in den Blumenkästen Rosinen als Vogelfutter ausgelegt. Durch das Futter wurden vor allem viele Tauben angelockt. Balkone und das Hausdach waren bereits erheblich durch den Taubenkot verschmutzt. Die Eigentümergemeinschaft verlangte von dem Eigentümer, das Füttern der Tauben auf seinem Balkon einzustellen.

 

Eigentümer musste das Füttern einstellen

 

Zu Recht entschied das Amtsgericht. Dem Wohnungseigentümer wurde es untersagt, auf dem Balkon oder aus der Wohnung heraus Tauben zu füttern und Tauben durch das Auslegen von Futter und Lebensmitteln anzulocken. Ein solcher Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft ergab sich bereits aus dem in der Hausordnung enthaltenen Verbot, Tauben von dem Grundstück aus zu füttern.

 

Aber auch ohne eine entsprechende Regelung in der Hausordnung muss der Eigentümer das Füttern der Tauben unterlassen. Der Gemeinschaft steht insoweit ein gesetzlicher Unterlassungsanspruch zu. Dieser ergibt sich aus dem in § 14 WEG verankerten Rücksichtnahmegebot. Das Gebot der Rücksichtnahme wird durch das Auslegen das Vogelfutter und das Bereitstellen von Trinkwasserbehältern verletzt. Denn durch diese Maßnahmen lockt der Wohnungseigentümer Tauben in nicht kontrollierbarer Zahl an. Damit besteht nicht nur die konkrete Gefahr der vermehrten Beschmutzung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums anderer Wohnungseigentümer. Es besteht auch eine konkrete Gesundheitsgefährdung etwa durch von Tauben verbreitete Parasiten wie Taubenzecken und -flöhen oder durch Taubenkot.

 

Fazit: Auch wenn Ihre Hausordnung kein entsprechendes Verbot enthält, müssen Sie es nicht hinnehmen, dass Wohnungseigentümer von ihrem Balkon aus Tauben anlocken. Aufgrund der von diesen Tieren ausgehenden Gesundheitsgefährdung können Sie das Füttern unterbinden. Kommt der Eigentümer Ihrer Aufforderung, das Füttern der Tiere zu unterlassen nicht freiwillig nach, kann Ihre Gemeinschaft das notfalls im Klageweg durchsetzen. Am besten beschließen Sie auf Ihrer nächsten Eigentümerversammlung ein ausdrückliches Verbot, Vögel von Ihrem Grundstück aus zu füttern. Das schafft für alle Klarheit und verhindert von vornherein Diskussionen darüber, ob das Füttern von anderen Vögeln als Tauben vielleicht doch gestattet sein könnte.

 

© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

Dr. Tobias Mahlstedt,

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

Müllentsorgung: Sie haben keinen Anspruch auf Kostenbefreiung

Oktober 2018

 

Liebe Leser,

das ist bestimmt auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft so: Der eine Haushalt produziert viel Müll, der andere weniger. Zahlen müssen aber dennoch alle das gleiche, denn die Kosten der Müllentsorgung orientieren sich nicht an der Verursachung. Vielmehr werden diese Kosten nach einem allgemeinen Verteilerschlüssel auf die Eigentümer verteilt. Aber auch wenn Sie das als ungerecht empfinden, Sie können nicht verlangen, von den anteiligen Kosten befreit zu werden und eine eigene Mülltonne aufstellen zu dürfen (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 27.04.17, Az. 2-13 S 168/16).

Eigentümerin wollte eigen Mülltonne

Im entschiedenen Fall ging es um eine aus einem Mehrfamilienhaus mit 27 Wohnungen und zehn Reihenhäusern bestehende Wohnungseigentumsanlage. Die Umlage der Kosten der Müllentsorgung erfolgte dort nach Miteigentumsanteilen. Eine Eigentümerin war mit dieser Kostenverteilung nicht einverstanden, denn sie produzierte keinen Müll entsprechend ihres Kostenanteils. Die Eigentümerin beantragte daher auf einer Eigentümerversammlung die Befreiung von der Kostentragungspflicht und die Erlaubnis eine eigene Mülltonne in ihrem Vorgarten aufstellen zu dürfen. Da die übrigen Wohnungseigentümer den Antrag der Eigentümerin ablehnten, erhob sie Klage.

Kosten entsprechen nicht dem Nutzen = typisches Betriebsrisiko

Das Landgericht entschied: Die Eigentümerin hatte keinen Anspruch auf Befreiung von der Kostentragung der gemeinsamen Müllentsorgung und auf Aufstellen einer eigenen Mülltonne. Bei den Müllkosten handelt es sich um Betriebskosten. Deren typisches Risiko ist es aber gerade, dass der Kostenanteil nicht genau der Nutzung entspricht. Denn die Kosten sind nach einem generellen Verteilermaßstab umzulegen, ohne dass die Einzelbelange jedes einzelnen Eigentümers berücksichtigt werden können. Daher kann es auch sein, dass Wohnungseigentümer Betriebskosten für Einrichtungen zahlen, die sie gar nicht nutzen.

Außerdem musste nach Ansicht des Landgerichts berücksichtigt werden, dass gerade bei größeren Anlagen auch Müll auf dem Gemeinschaftseigentum anfallen kann. Da dessen Entsorgung ebenfalls eine gemeinschaftliche Aufgabe ist, konnte sich die Eigentümerin der anteiligen Tragung der Müllkosten nicht entziehen.

Fazit: Bei der Müllentsorgung können Sie nicht aus Ihrer Gemeinschaft aussteigen. Selbst wenn Ihr Verbrauch deutlich unter dem der anderen Eigentümer liegt, haben Sie keinen Anspruch auf Kostenbefreiung. Vielleicht lässt sich ja eine gerechtere Verteilung der Kosten über einen anderen Verteilerschlüssel erzielen. Rechnen Sie einmal aus, ob Ihr Kostenanteil bei einer Verteilung der Müllkosten nach Quadratmetern oder nach Wohneinheiten etc. sinkt. Beantragen Sie dann auf der nächsten Eigentümerversammlung diesen Kostenverteilungsschlüssel künftig zugrunde zu legen. Das ist nach § 16 Absatz 3 WEG zulässig und bedarf nur eines Beschlusses mit einfacher Stimmenmehrheit.

© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

Dr. Tobias Mahlstedt,

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

Feuchtigkeitsschäden

Juli 2018

 

Gemeinschaft muss sanieren!

 

Feuchtigkeitsschaden im Teileigentum -
Gemeinschaft muss sanieren

 

Liebe Leser,

 

Feuchtigkeitsschäden sind vor allem in einem Altbau keine Seltenheit. Ist Ihre Sonder- oder Teileigentumseinheit davon betroffen, wünschen Sie sich natürlich eine schnellstmögliche Sanierung. Doch was, wenn die anderen Eigentümer nicht mitziehen und die Sanierungsmaßnahmen hinaus zögern oder sich gar in der Beschlussfassung gegen teure Sanierungsmaßnahmen entscheiden? Das geht nicht, hat der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden. Feuchtigkeitsschäden in einem in Wohn- und Teileigentum aufgeteilten Altbau sind sanierungspflichtig (Urteil v. 04.05.18, Az. V ZR 203/17).

 

Schadenursache liegt im Gemeinschaftseigentum

 

Der BGH hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem 3 im Keller eines Altbaus liegende Teileigentumseinheiten als Naturheilpraxis sowie als Künstler- und Kommunikationsagentur genutzt wurden. Da sich die Eigentümer dieser Einheiten massiv über durchfeuchtete Wände beschwert hatten, gab die Gemeinschaft 2 Gutachten in Auftrag, um die Schadenursache herauszufinden. Die Gutachter stellten fest: Es fehlte bei dem Gebäude an einer Sockelabdichtung an der Außenseite und an einer Horizontalabsperrung. Außerdem hatten sich im Mauerwerk Salze abgelagert, die das Problem verschärften.

Die Gemeinschaft weigerte sich jedoch die durch die Gutachter vorgeschlagenen Sanierungsarbeiten durchzuführen. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer wollte lieber noch ein weiteres Gutachten einholen. Die Eigentümer der 3 Teileigentumseinheiten wollten aber nicht noch länger abwarten und verklagten die Gemeinschaft auf Durchführung der Sanierungsmaßnahmen.

 

Zustand des Gemeinschaftseigentums muss Nutzung als Sondereigentum ermöglichen

Der BGH gab den Eigentümern Recht, sie haben gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch auf Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Zunächst einmal ist die Sanierung Aufgabe aller und nicht nur der betroffenen Wohnungseigentümer, denn die Ursache für die Durchfeuchtung der Teileigentumseinheiten lag in der fehlenden Abtdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum.

 

Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Dann kann jeder einzelne Wohnungseigentümer die erforderliche Sanierung verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG).Das gemeinschaftliche Eigentum muss in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Da die Teileigentumseinheiten nach der Teilungserklärung als Büro- bzw. Ladenfläche genutzt werden können, müssen sie dazu geeignet sein, zum Aufenthalt von Menschen zu dienen. Daher müssen die 3 Eigentümer massive Durchfeuchtungen auch dann nicht hinnehmen, wenn gesundheitliche Schäden noch nicht aufgetreten sind.

 

Was das Urteil für Sie bedeutet: Immer wieder kommt es in Wohnungseigentumsanlagen vor, dass Schäden in Sonder- oder Teileigentumseinheiten durch Mängel am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Oft werden dann die Sanierungsarbeiten abgelehnt, weil sie zu teuer sind und die anderen Eigentümer sich nicht betroffen fühlen. Das ist aber falsch. Schadhaftes Gemeinschaftseigentum geht alle Eigentümer etwa an. Lehnt Ihre Gemeinschaft eine erforderliche Sanierung ab, können Sie diese notfalls einklagen. Vergewissern Sie sich aber vorher, beispielsweise durch die Beauftragung eines Gutachters, dass die Schadensursache auch wirklich im Gemeinschaftseigentum liegt. Nur dann muss nämlich die Gemeinschaft die Sanierung beauftragen und bezahlen.  

 

© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

Dr. Tobias Mahlstedt,

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

Stellplätze können verlost werden.

 

März 2018

 

Liebe Leser,

 

dass die Pkw-Stellplätze einer Wohneigentumsanlage verlost werden können, stellte das Landgericht München im Mai 2017 klar.

 

In einer Wohneigentumsanlage waren zu wenig Pkw-Stellplätze für alle Wohnungseigentümer vorhandenen. Da nicht allen Wohnungseigentümern ein Stellplatz zugesprochen werden konnte, wurden diese zunächst vermietet. Dabei kam es regelmäßig zu Wartezeiten von bis zu zwei Jahren. Wohnungseigentümer ohne Stellplatz erhielten als Ausgleich Anteile von den Mieteinnahmen. In der Eigentümerversammlung 2015 wurde von Wohnungseigentümern der Vorschlag gemacht, die Stellplätze zukünftig zu verlosen bzw. ein Rotationsprinzip einzuführen.

 

Das LG München bestätigte in einem anschließenden Rechtsstreit, dass es zulässig ist bezüglich der Nutzung von Pkw-Stellplätzen ein Rotationsprinzip einzuführen bzw. diese per Losverfahren für eine Zeitspanne von längstens zwei Jahren einzelnen Wohnungseigentümern zuzuteilen. Dies stellte nach Ansicht des Gerichts eine zulässige Gebrauchsregelung für die Pkw-Stellplätze dar.

 

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben bei einer Gebrauchsregelung Ermessen. Das Recht eines jeden Wohnungseigentümers auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums besteht unabhängig von der Größe seines jeweiligen Miteigentumsanteils.

 

Eine Regelung, die dazu dient einen geordneten Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zu ermöglichen, rechtfertigt auch eine Zuteilung per Verlosung. Durch Rotation wird eine Benachteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer ausgeschlossen (LG München I, Urteil v. 11.05.17, Az. 36 S 11050/16 WEG).

 

Mit freundlichen Grüßen

Marc Popp,
Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und WEG-Recht
© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

Nur zur Zeit der Errichtung eines Gebäudes maßgeblicher Schallschutz gilt

Werter Leser,

dass lediglich der zur Zeit der Errichtung eines Gebäudes maßgebliche Schallschutz einzuhalten ist, soweit sich nichts anderes aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ergibt, stellte das Landgericht Hamburg im Juli 2017 klar.

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft stritten über die Rechtmäßigkeit des Austauschs eines Bodenbelags und die Einhaltung des Schallschutzes. Bei der Wohneigentumsanlage handelte es sich um einen 1909 errichteten Altbau mit einer Dachgeschosswohnung, in welcher im Rahmen umfangreicher Renovierungsarbeiten der Fußbodenbelag ausgetauscht wurde. Auf die ursprünglich mit Sand, Asche und Lehm beschichteten Balken war Eichenparkett verlegt worden. Durch den Austausch des Fußbodenbelags hatte sich angeblich der Schallschutz verschlechtert. Die Eigentümer der unter der Dachgeschosswohnung gelegenen Eigentumswohnung klagten eine dem aktuellen Standard entsprechende Luft- und Trittschalldämmung ein.

Ohne Erfolg! Das LG Hamburg entschied, dass in der Wohneigentumsanlage lediglich der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahr 1909 geltende Schallschutz eingehalten werden musste. Es musste also lediglich der vor dem Austausch der Fußbodenbeläge bestehende Schallschutz beibehalten werden, da in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt war. Das LG Hamburg stellte auch klar, dass Bodenbeläge grundsätzlich nicht Bestandteil des Gemeinschaftseigentums sind, sondern dass es sich um Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer handelt. Ob im entschiedenen Rechtsstreit mit dem Austausch des Belags tatsächlich eine Verschlechterung des Schallschutzes verbunden war, konnte zudem von den klagenden Wohnungseigentümern nicht nachgewiesen werden (LG Hamburg, Urteil v. 12.07.17, Az. 318 S 31/16).

Mit freundlichen Grüßen

Marc Popp,
Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und WEG-Recht

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Rauchmelder bereits installiert? WEG darf trotzdem neue beschließen!

Werter Interessent,

              

darf eine WEG neue, einheitliche Rauchmelder mitsamt Wartungsvertrag beschließen, obwohl ein einzelnes Mitglied in seiner Wohneinheit schon eigene angebracht hat? Ja, sagt dazu das Amtsgericht München (Urteil v. 08.02.2017, Az. 482 C 13922/16).

 

Wartungskosten von 3,33 ? je Rauchmelder!

 

In der Eigentümerversammlung hatte eine Münchener WEG den Einbau einheitlicher Rauchmelder in allen Wohneinheiten beschlossen. Ebenfalls sollte laut Beschluss ein Wartungsvertrag abgeschlossen werden, der pro Rauchmelder Kosten von 3,33 ? im Jahr mit sich brachte. Ein in Berlin wohnendes WEG-Mitglied ärgerte sich über den Beschluss. In seiner Wohnung befänden sich bereits Rauchmelder. Es sei nicht einzusehen, warum er die Kosten für neue und deren Wartung mittragen solle. Er klagte, weil er eine fehlerhafte Interessenabwägung der WEG sah, die ihre Interessen rechtswidrig vor die seinen gestellt habe. Vor Gericht erlitt der Mann allerdings Schiffbruch.

 

Entscheidend ist das Mehr an Sicherheit!

 

Rauchmelder seien - auch wenn sie in den einzelnen Wohnungen angebracht werden - stets Gemeinschaftseigentum. Denn die Sicherheit der gesamten Wohnanlage sei schließlich im Interesse aller WEG-Mitglieder. Da einheitliche, regelmäßig gewartete Rauchmelder ein entscheidendes Mehr an Sicherheit mit sich brächten, durfte die Eigentümergemeinschaft diesen Beschluss fassen, so das Gericht.

 

Autor

Marc Popp,

Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und WEG-Recht

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