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Info-Service rund um Immobilien

Bundesverfassungsgericht

April 2018

 

Grundsteuer ist verfassungswidrig!

 

Liebe Leser,

 

Bis Ende 2019 soll die Erhebung der Grundsteuer neu geregelt werden. Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) verstoßen die Einheitswerte als Berechnungsgrundlage gegen das Grundgesetz. Von der anstehenden Reform sind Immobilieneigentümer, Mieter und Kommunen betroffen.

 

Wenn Einheitswerte für Grundstücke seit mehr als 50 Jahren nicht mehr angepasst wurden, liegen Ungleichbehandlungen der Immobilienbesitzer auf der Hand. Deshalb muss nun der Gesetzgeber bis Ende 2019 eine Neuregelung schaffen. So fordert es das Bundesverfassungsgericht. Nach diesem Zeitraum dürften die derzeitigen Regeln nicht mehr angewandt werden.

Bebaute, aber auch unbebaute Grundstücke verursachen Kosten für die Kommunen. Denn eine Infrastruktur muss geschaffen und unterhalten werden. Die Kosten dafür sollen Eigentümer zu einem gewissen Anteil mittragen. Das soll über die Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliches Vermögen) und die Grundsteuer B (für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude) erfolgen. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Die tatsächliche Höhe der Steuer bestimmt jede Kommune separat mit einem Hebesatz.

Einheitswerte von anno dazumal

Für jedes Grundstück in Deutschland ist ein Wert festgelegt, der eigentlich alle sechs Jahre aufgrund von möglichen Veränderungen angepasst werden sollte. Doch der hohe Aufwand, der dazu betrieben werden müsste, hat Neufestlegungen des Einheitswertes für diese Gebäude über Jahrzehnte verhindert. Folglich sind die Unterschiede bei vergleichbaren Grundstücken und Gebäuden in ähnlicher Lage im Laufe der Zeit immer größer geworden. Das trifft ganz augenscheinlich zu, wenn aus einem ehemaligen Arbeiterstadtteil ein teures, angesagtes Viertel geworden ist. Heben die Kommunen die Hebesätze dann pauschal an, führt das zu erheblichen Ungerechtigkeiten und daraus resultierend zu Verfassungsbeschwerden.

Das BVerfG sorgt nun für Bewegung

Das Bundesverfassungsgericht macht der Regierung inhaltlich nur wenige Vorgaben. Die Grundsteuer muss "gleichheitsgerecht" ausgestaltet werden. Dennoch sollte der vorgegebene Termin für Bewegung sorgen. Bis Ende 2019 muss eine neue Regelung gefunden werden; danach soll eine Übergangsfrist bis 2024 gelten. Spätestens dann muss das neue Gesetz überall Anwendung finden.

 

Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmobilienScout24, begrüßt die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts: „Unsere Angebotsdatenbank mit rund 480.000 aktuellen Inseraten und einer 20-jähriger Historie im Immobilienmarkt schafft Transparenz über die Marktwerte. Damit benennen wir nur ein Beispiel, es gibt vielfältige Ideen zur Modernisierung der Immobilienbewertung auf Datenbasis. Gerne bieten wir uns als Gesprächspartner für Politik, Verbände und Fachöffentlichkeit an.“

Modelle zur Neugestaltung

Bereits jetzt werden verschiedene Modelle zur Neugestaltung diskutiert. Würden die veralteten Einheitswerte durch aktuelle Verkehrswerte ersetzt, wäre dafür eine Neuberechnung für mehr als 35 Millionen Grundstücke nötig. Die Finanzverwaltung rechnet mit einem zeitlichen Aufwand von zehn Jahren.Mit deutlich weniger Aufwand wäre eine reine Bodensteuer verbunden. Sie knüpft entweder allein an die – leicht zu ermittelnde – Grundstücksfläche an oder sie besteuert nur den Wert des Bodens und lässt das Gebäude unberücksichtigt.

 

Zu dem sogenannten Kostenwertmodell hat der Bundesrat bereits Ende 2016 einen Gesetzentwurf vorgelegt, der aber nicht umgesetzt wurde. Danach sollte nicht mehr der Grundstückswert, sondern der Investitionsaufwand die Grundlage der Steuerberechnung sein. Die entscheidende Rolle kommt dabei dem Baujahr zu. Mit dessen Hilfe wird errechnet, wie viel ein Gebäudetyp gekostet hat. Und dann ist auch noch das "Süd-Modell" im Gespräch. Es geht auf die Länder Bayern, Baden-Württemberg und Hessen zurück. Auch hier ist eine wirkliche Bewertung der Immobilien nicht erforderlich. Allein die Flächen von Grundstück und Gebäude sollen in der Steuer berücksichtigt werden.

Fazit

Für Thomas Schroeter steht fest: „Eine absolute Erhöhung der Grundsteuer als Ergebnis neuer Immobilienwerte als Berechnungsgrundlage lehnen wir ab, das wäre eine bittere Folge der nun anstehenden Neuordnung. Es wäre schade, wenn aus der Modernisierung der Immobilienbewertung am Ende höhere Kosten für Mieter und Eigenheimbesitzer resultieren. Die Belastungsgrenze im Bereich des Wohnens und der Nebenkosten ist bereits heute erreicht. Hier müsste der Gesetzgeber die Steuer insgesamt reformieren.“

 

Quelle:
Immoscout 24
04-2018

Stellplätze können verlost werden.

 

März 2018

 

Liebe Leser,

 

dass die Pkw-Stellplätze einer Wohneigentumsanlage verlost werden können, stellte das Landgericht München im Mai 2017 klar.

 

In einer Wohneigentumsanlage waren zu wenig Pkw-Stellplätze für alle Wohnungseigentümer vorhandenen. Da nicht allen Wohnungseigentümern ein Stellplatz zugesprochen werden konnte, wurden diese zunächst vermietet. Dabei kam es regelmäßig zu Wartezeiten von bis zu zwei Jahren. Wohnungseigentümer ohne Stellplatz erhielten als Ausgleich Anteile von den Mieteinnahmen. In der Eigentümerversammlung 2015 wurde von Wohnungseigentümern der Vorschlag gemacht, die Stellplätze zukünftig zu verlosen bzw. ein Rotationsprinzip einzuführen.

 

Das LG München bestätigte in einem anschließenden Rechtsstreit, dass es zulässig ist bezüglich der Nutzung von Pkw-Stellplätzen ein Rotationsprinzip einzuführen bzw. diese per Losverfahren für eine Zeitspanne von längstens zwei Jahren einzelnen Wohnungseigentümern zuzuteilen. Dies stellte nach Ansicht des Gerichts eine zulässige Gebrauchsregelung für die Pkw-Stellplätze dar.

 

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben bei einer Gebrauchsregelung Ermessen. Das Recht eines jeden Wohnungseigentümers auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums besteht unabhängig von der Größe seines jeweiligen Miteigentumsanteils.

 

Eine Regelung, die dazu dient einen geordneten Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zu ermöglichen, rechtfertigt auch eine Zuteilung per Verlosung. Durch Rotation wird eine Benachteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer ausgeschlossen (LG München I, Urteil v. 11.05.17, Az. 36 S 11050/16 WEG).

 

Mit freundlichen Grüßen

Marc Popp,
Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und WEG-Recht
© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

Nur zur Zeit der Errichtung eines Gebäudes maßgeblicher Schallschutz gilt

Werter Leser,

dass lediglich der zur Zeit der Errichtung eines Gebäudes maßgebliche Schallschutz einzuhalten ist, soweit sich nichts anderes aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ergibt, stellte das Landgericht Hamburg im Juli 2017 klar.

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft stritten über die Rechtmäßigkeit des Austauschs eines Bodenbelags und die Einhaltung des Schallschutzes. Bei der Wohneigentumsanlage handelte es sich um einen 1909 errichteten Altbau mit einer Dachgeschosswohnung, in welcher im Rahmen umfangreicher Renovierungsarbeiten der Fußbodenbelag ausgetauscht wurde. Auf die ursprünglich mit Sand, Asche und Lehm beschichteten Balken war Eichenparkett verlegt worden. Durch den Austausch des Fußbodenbelags hatte sich angeblich der Schallschutz verschlechtert. Die Eigentümer der unter der Dachgeschosswohnung gelegenen Eigentumswohnung klagten eine dem aktuellen Standard entsprechende Luft- und Trittschalldämmung ein.

Ohne Erfolg! Das LG Hamburg entschied, dass in der Wohneigentumsanlage lediglich der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahr 1909 geltende Schallschutz eingehalten werden musste. Es musste also lediglich der vor dem Austausch der Fußbodenbeläge bestehende Schallschutz beibehalten werden, da in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt war. Das LG Hamburg stellte auch klar, dass Bodenbeläge grundsätzlich nicht Bestandteil des Gemeinschaftseigentums sind, sondern dass es sich um Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer handelt. Ob im entschiedenen Rechtsstreit mit dem Austausch des Belags tatsächlich eine Verschlechterung des Schallschutzes verbunden war, konnte zudem von den klagenden Wohnungseigentümern nicht nachgewiesen werden (LG Hamburg, Urteil v. 12.07.17, Az. 318 S 31/16).

Mit freundlichen Grüßen

Marc Popp,
Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und WEG-Recht

© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

Rauchmelder bereits installiert? WEG darf trotzdem neue beschließen!

Werter Interessent,

              

darf eine WEG neue, einheitliche Rauchmelder mitsamt Wartungsvertrag beschließen, obwohl ein einzelnes Mitglied in seiner Wohneinheit schon eigene angebracht hat? Ja, sagt dazu das Amtsgericht München (Urteil v. 08.02.2017, Az. 482 C 13922/16).

 

Wartungskosten von 3,33 ? je Rauchmelder!

 

In der Eigentümerversammlung hatte eine Münchener WEG den Einbau einheitlicher Rauchmelder in allen Wohneinheiten beschlossen. Ebenfalls sollte laut Beschluss ein Wartungsvertrag abgeschlossen werden, der pro Rauchmelder Kosten von 3,33 ? im Jahr mit sich brachte. Ein in Berlin wohnendes WEG-Mitglied ärgerte sich über den Beschluss. In seiner Wohnung befänden sich bereits Rauchmelder. Es sei nicht einzusehen, warum er die Kosten für neue und deren Wartung mittragen solle. Er klagte, weil er eine fehlerhafte Interessenabwägung der WEG sah, die ihre Interessen rechtswidrig vor die seinen gestellt habe. Vor Gericht erlitt der Mann allerdings Schiffbruch.

 

Entscheidend ist das Mehr an Sicherheit!

 

Rauchmelder seien - auch wenn sie in den einzelnen Wohnungen angebracht werden - stets Gemeinschaftseigentum. Denn die Sicherheit der gesamten Wohnanlage sei schließlich im Interesse aller WEG-Mitglieder. Da einheitliche, regelmäßig gewartete Rauchmelder ein entscheidendes Mehr an Sicherheit mit sich brächten, durfte die Eigentümergemeinschaft diesen Beschluss fassen, so das Gericht.

 

Autor

Marc Popp,

Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und WEG-Recht

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